שאלות ותשובות בנושא התחדשות עירונית

  • על מה חותמים ?

    חתימה על ייפוי כח תכנוני ובלעדיות היא שלב ראשוני והכרחי אשר יוביל לחתימה על חוזים מפורטים ומחייבים.
     יפוי כח תכנוני המאפשר לחברה לפנות לעירייה ולהתחיל לתכנן בשם הדיירים  את הפרויקט.

    אינטרס הדיירים – מניעת עיכובים מיותרים: התחייבות לגורם אחד תמנע הליכים משפטיים עתידיים על בירור הזכויות בפרויקט אשר עלולים "לתקוע" את הפרויקט בבתי המשפט שנים רבות.
    אינטרס החברה – הגנה על השקעתה:  החברה מאמינה בפרויקט ומוכנה להשקיע בו זמן וכסף רב ומנגד היא מבקשת להגן על עצמה מפני גורמים שלישיים אשר עלולים לצוץ יום אחרי שיהיו תוכניות וינסו לתפוס טרמפ עליה

    ולהציג לדיירים הצעות מפתות יותר כי לא יהיו להם ההוצאות מקדימות כשל  החברה היזמית.

    התחייבות לבלעדיות לתקופה של בין 36 חודשים ל- 60 חודשים בה אתם מתחייבים לא לפנות לאף חב' יזמית/קבלנית אחרת אלא להמשיך ולהתקדם באמצעות החברה בלבד. (מנגנון הוגן כלפי החברה אשר מבקשת להגן
    על זכויותיה העתידיות בפרויקט ומצהירה שהיא מוכנה לסכן את כספה ולהשקיע בתכנון עוד לפני שנחתם חוזה מכר מחייב מול הדיירים). ההליך הנו הליך בירוקרטי ארוך, מניסיונה של החברה זהו זמן סביר לסיום הליכי
    התכנון וההכרזה .כמובן שלחברה כמו גם לדיירים אינטרס לזרז את ההליכים.


  •  מה מבטיח לי את קבלת הדירה החדשה?

    בפרויקט פינוי בינוי – הדיירים עוברים לדירה שכורה ע"ח היזם ובתום הבנייה, היזם מעביר את הדיירים לדירתם החדשה .

    בפרויקט בינוי פינוי – מקבלים מפתח ועוברים לדירה החדשה.

    על פי התוכניות שנתכנן, אנו עמלים על מציאת שטחים פנויים להתחיל ולבנות בהם מבלי לפנות דיירים ואז הדיירים יעברו ישירות לדירה החדשה בלי ערבויות, בלי שכירות ובלי טלטלות מיותרות.


     

  • הרחבתי את הדירה (על פי החוק ושלא על פי החוק), אני גר בק"ק ויש לי גינה,מה אני מקבל ?

    • שמאי החברה יבחן  את הדירה ועל פיה נכין הצעה  פרטנית.
    • צריך לחשוב גם על המיסוי של העסקה, ולכן כל מקרה הוא לגופו.
    • הרצון הוא לתת את ההצעה הכי הוגנת לשני הצדדים.
    • צריך להתחשב במיסוי –"תקרת השווי"– המזכה בפטורים ממיסים לפי חוק מיסוי מקרקעין, תיקבע לפי החלופות הבאות הגבוה מביניהן:

              1. 150% משווי הדירה הישנה.

             2. שווי דירת המגורים החדשה לא עולה על 120 מ"ר.

             3. 150% ולא יותר מ- 200 מ"ר.
                 על היתרה יחול מס.


     

  •  תוך כמה זמן מהיום שאנו חותמים על הסכמה נכנס לדירה חדשה?

    השאיפה להגיש תוכניות תוך 6 חודשים ולאחר שיחתמו חוזים מחייבים.

     ומאחר והעירייה ומשרד השיכון מקדמים את העניין החברה צופה כי תוך 4-5 שנים תיכנסו לדירה חדשה.


  •  כמה יעלה לי כל תהליך הפינוי בינוי?

    כל הוצאות המימון, ההריסה, הבניה מחדש, הדירה החלופית (אם תהיה), התכנון ההנדסי, הייעוץ המשפטי, העיצוב האדריכלי וכל התוספות האפשריות, כולל הובלות מהדירה הישנה לדירה החילופית,

    שכירות לכל משך התקופה והובלה מהדירה החילופית לדירה החדשה כל זאת ימומן ע"י החברה היזמית "אייקום" או מי מטעמה.

    הדיירים אינם  משקיעים אפילו שקל אחד בכל התהליך.

    רק מעט סבלנות, שיתוף פעולה ורצון טוב.


  •  סרבנים ומתנגדים ?

    ממשלת ישראל חוקקה את חוק פינוי ובינוי (פיצויים) המכונה חוק "הדייר הסרבן" שיאפשר לנו לקדם תהליך של פינוי בינוי ברגע שנקבל חתימות מ 80% – אחוזים מהדיירים.

    במילים אחרות, מספיקים 80% מהדיירים על מנת לבצע את התהליך בשלמותו.

    כמובן שנשאף לכך שכל הדיירים ישתתפו בתהליך, ולשם כך נסביר, באסיפות דיירים את כל היתרונות של התהליך, כולל השבחת הנכס, שיפור

    איכות החיים, וכניסת משפחות צעירות וחדשות לשכונה.

    "רוב מיוחס" – בעסקת פינוי בינוי – 80% לפחות מהדיירים במקבץ אשר 75% לפחות מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. כמו כן צריכים להתקיים 2 תנאים אלה:

    1. 67% לפחות מדיירי כל אחד מן הבתים המשותפים הסכימו לעסקה.
    2. 67% לפחות מן הרכוש המשותף בכל בנין צמוד לדירותיהם.

    בניין שבו שש (6) דירות ומעלה ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר מ- 30% מהדירות בבנין כדירה אחת.